不動産鑑定士（ふどうさんかんていし）は、国家試験である不動産鑑定士試験に合格し、国土交通省に備える不動産鑑定士名簿に登録を受けた者で、不動産の権利関係やその経済価値に関する高度の専門家である。
不動産鑑定士の独占業務は不動産の鑑定評価であり、不動産鑑定士以外の者が不動産の鑑定評価を行えば、刑事罰の対象となる。
不動産鑑定業
不動産鑑定業とは、自ら行うと他人を使用して行うとを問わず、他人の求めに応じ報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として行うことを言い、不動産鑑定業を営むためには不動産鑑定業者の登録を受けなければならない。
不動産鑑定業を営もうとする者は、二以上の都道府県に事務所を設ける者は国土交通省に、一都道府県内にのみに事務所を設ける者は都道府県に備える不動産鑑定業者登録簿に登録を受けなければならない。不動産鑑定業者の事務所には、主たる事務所であると従たる事務所であるとに関わらず、専任の不動産鑑定士を一名以上置かなければならない。
不動産の鑑定評価を主たる業務とする不動産鑑定事務所のみならず、信託銀行やデベロッパー、電鉄会社等も不動産鑑定業者の登録を受けている。
鑑定評価の対象となる権利や不動産の類型
不動産の鑑定評価とは、不動産（土地若しくは建物又はこれらに関する所有権以外の権利）の経済価値を判定し、その結果を価額に表示することをいう。
不動産の鑑定評価の対象となる権利や不動産の類型は、更地、建付地、私道付宅地、無道路地、高圧線下地、高架下地、自用の建物及びその敷地、貸家及びその敷地、区分所有建物及びその敷地、借地権付建物、既存不適格建築物、所有権、借地権（地上権、賃借権）、底地、借家権、地下街の所有権、区分地上権、抵当権、地役権、駐車場専用使用権、屋上専用使用権、空中権、鉱業権、温泉権、分湯権、漁業権、入会権、地先権、砂浜、使用貸借権、造船所、工場財団、鉄道財団、ゴルフ場、スキー場、道路占有権、堤外地、公有水面、旧畦畔、護岸敷、里道、永小作権、墓地、土壌汚染のおそれがある土地、文化財の指定を受けた建造物、地代、家賃、継続賃料、セールス・アンド・リースバック取引の賃料評価など多岐に亘る。
出展：wikipedia
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